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アパート・マンション経営

資産を活かして収入を確保する方法は、様々なものがあります。

しかし、一般的に見て目先の高収益が期待できそうなものは危険が大きく、確実な収益が確保できるものは収益率が低いというのが実態です。

こうした中で、賃貸不動産、特に賃貸アパート経営は土地という資産を活かして、長期に渡って安定した高い収益を受け取れる有効な手段と考えられます。

また、現在の賃貸アパート経営の環境は、バブル景気崩壊後、不動産価格は著しく下落した状況ですが、アパートの家賃相場は安定して推移していますので、バブル景気の当時と比べて非常に高い収益が得られる状況となっています。 したがって、今まさしくアパート経営を始める絶好の時と言えます。

副都心住宅販売（株）では専門部署にて皆様の資産運用、資産形成にご協力させていただきます。

賃貸アパート・マンション経営の特徴

アパート・マンション経営には資格がいりません。

賃貸アパート･マンション経営は、会社を経営する能力や特別な資格･特殊な技術が必要ありません。 しかも、アパート･マンションを維持･運営していくのに必要な建物管理･入居管理･賃料管理などの管理業務は管理会社へ委託するのが一般的あることから、本業をお持ちの方でも、副業として経営を行うことができます。 まさに、誰でもできることなのです。

安定した収入

住居は、人間が生活する上で最も基本的なインフラ（基盤施設）のひとつです。
従って、時代背景や需要の強弱が多少あっても、賃貸アパート･マンションの入居者＝お客様が常にいると考えられます。
時代が変わっても、常にお客様が居れば基本的には、安定した収入の目途をたてることが可能となるのです。

比較的安全な資産運用・資産形成

低金利の現在、預貯金金利より高い配当が期待できる株式投資や外積投資などが世間で注目されています。
しかし、高配当を期待して、株式投資や外積投資を行っても、そのほとんどが配当を確定しているわけではありません。 では、アパート･マンション経営で考えてみた場合ではどうでしょうか？
これも同じく収入が入居者より左右され、確定しているものではありませんが、アパート･マンション取得時に、家賃設定を的確にし、余裕を持った入金計画をたてておけば、長期安定した収入を得ることが可能となります。
また、資金の保全面において、アパート･マンション経営は、直接不動産を所有していることから、価格の変動はありますが、投下資金がゼロになることは考えられません。

賃貸アパート・マンションの購入目的

賃貸用不動産を購入する皆様の大部分の目的は、当然家賃収入にあると思われます。
ただし、目的が単に家賃収入だけに限られるとはいえません。
当然、家賃収入はより多くあることを望まれると思いますが、現実には売買が成立する相場価格というものがありますし、築年数で比較すれば同じ構造の物件でしたら、新築と築後10年、20年と経過した物件とでは、違いがあります。
一般的には後者の10年、20年と経過している物件のほうが購入時の金額が安い為、満室での収入が多くなりますが、建物を改築したり、建て直すことを考えると家賃収入を受け取れる期間が短くなります。
従って、総額での収入が多くなるとは限りません。
購入にあたっては、目的を明確にして、購入物件の条件を考える必要があります。

購入目的

1.資産運用

現在手元にある自己資金を運用して、定期収入を受け取る。

2.資産形成

資産として保有し、将来はアパートの建て替え、その他住宅の建設、又は売却等状況に合わせた活用をする。

3.第2収入の確保

現在の収入の他に、安定した収入を確保する。

4.相続税対策

現金での相続と比較して、現金と同じ価値のある賃貸用不動産の相続税評価額は、軽減されるために支払う相続税が少なくすみます。

5.将来の収入の確保

リタイヤ後などの将来、安定した収入を確保する。

「購入目的」を明確にする目的は？

1. 物件選びの条件を明確にするため
2. 将来の資金計画に対する内容を明確にするため

購入時の必要費用一覧

	項目	内容
		新築	中古
契約時	売買契約書貼付印紙代	売買代金によって	売買代金によって
	売買手付金	売主･買主の打ち合わせによって	売主･買主の打ち合わせによって
決算時	売買残代金	売買代金−売買手付金	売買代金−売買手付金
	登録免許税･移転（土地）	土地評価額×1%	土地評価額×1%
	登録免許税･保存･移転（建物）	建物評価額×0.2%	建物評価額×1%
	登記事務手数料･移転	登記申請代行手数料	登記申請代行手数料
	固定資産･都市計画税負担分	月　　日〜12月末まで	月　　日〜12月末まで
	仲介手数料	売買代金×3%＋6万円＋消費税	売買代金×3%＋6万円＋消費税
融資時	登録免許税･抵当権設定	借入金額×0.4%	借入金額×0.4%
	団体生命保険料	融資金融機関、内容により決定	融資金融機関、内容により決定
	登録事務手数料･抵当権設定
	ローン事務手数料
	ローン保証料
加入時	火災保険料	保険内容、保険金額により決定	保険内容、保険金額により決定
取得時	不動産取得税･土地	土地評価額×1/2×3%	土地評価額×1/2×3%
	不動産取得税･建物	建物評価額×3%	建物評価額×3%

購入資金の融資について

現在、金融機関は賃貸物件の融資に関して、事業収支および担保評価の上から、通常、物件価格の60〜80%が融資限度額となります。
従って、自己資金としては20〜40%が必要となります。
ただし、購入する物件の他の不動産を共同担保として提供することができるなどの条件により、融資の限度額は高くなります。
実際に融資する場合は、融資案件ごとに以下の3つの要素を総合的に審査して、融資の可否、融資可能額が決定されます。

融資条件の３大要素

1. 事業性
2. 担保評価
3. 借入者の属性

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札幌のアパート経営実例

物件概要

1.所在地

札幌市北区北27条西5丁目

2.交通

地下鉄南北線「北24条」駅　徒歩8分

3.購入価格

総額　58,000,000円

土地価格　21,000,000円

建物価格　37,000,000円

消費税額　0円

4.土地概要

土地面積　231.40�u（70.00坪）

地目　宅地

権利内容　所有権

5.接面道路

種類:西 10.91公道

6.公法上の規則

域区分　市街化区域

用途地域　第2種中高層住居専用地域

建ぺい率　60%

容積率　200%

7.建物概要

種類　共同住宅

構造　鉄筋コンクリート造

延床面積　440.55�u（133.27坪）

賃貸戸数　15戸

建築年月日　平成3年3月14日

経営状況

現況（平成15年6月18日）

単位：円

号室	間取り	家賃	共益費	駐車料金	状況	1室収入合計	現状収入
101	1DK	36,000	3,000		入居中	39,000	39,000
102	1DK	33,000	3,000		入居中	36,000	36,000
103	1DK	34,000	3,000		入居中	37,000	37,000
201	1R	30,000	3,000		入居中	33,000	33,000
202	1DK	36,000	3,000		入居中	39,000	39,000
203	1DK	38,000	3,000		入居中	41,000	41,000
205	1DK	37,000	3,000		入居中	40,000	40,000
301	1R	33,000	3,000		入居中	36,000	36,000
302	1DK	46,000	4,000		入居中	50,000	50,000
303	1DK	39,500	2,000	10,000	入居中	51,000	51,000
305	1DK	38,000	3,000		入居中	41,000	41,000
401	1R	33,000	2,000		入居中	35,000	35,000
402	1DK	46,000	4,000		入居中	50,000	50,000
403	1DK	40,000	3,000	10,000	空室	53,000	0
405	1DK	46,000	4,000	10,000	入居中	60,000	60,000
小計						641,000	588,000

購入諸経費計算書

不動産を購入する場合、その不動産の売買代金以外に購入に伴う様々な経費が必要となります。
以下の一覧表が本物件購入に必要な費用です。

	費用項目	内容	金額	備考
契約時	手付金	売買代金の手付金	3,000,000円
	収入印紙代	売買契約書の収入印紙	45,000円
	小計		3,045,000円
決算･所有権移転時	残代金	売買代金の残金	55,000,000円
	公租公課	固定資産･都市計画税の日割り負担	434,561円	250日分として
	登録免許税1	土地所有権移転に伴う税金	271,162円
	登録免許税2	建物所有権移転に伴う税金	1,706,550円
	登録事務手数料	所有権移転登記を行う司法書士の費用	100,000円	登記内容による
	媒介報酬	仲介会社の仲介手数料	1,890,000円	消費税込み
	小計		59,402,273円
融資時	団体生命保険料	借り入れに対する生命保険料	0円	金融機関による
	保証料	借入金を保証するための費用	508,200円	概算値
	事務手数料	融資を受けるときに支払う事務費用	52,500円	金融機関による
	登録免許税	抵当権設定に伴う税金	168,000円	借入42,000,000円
	登録事務手数料	抵当権移転登記を行う司法書士の費用	60,000円	登記内容による
	金消契約書印紙代	ローン契約書の印紙	60,000円
	損害保険料	建物の火災保険料	378,600円	15　60,000,000円
	小計		1,227,300円
取得後	取得税1	土地の取得に伴う税金	244,046円
	取得税2	建物の取得に伴う税金	1,023,930円
	小計		1,267,976円
売買代金			58,000,000円
諸経費計			6.942,548円
合計			64,942,548円

収支計画書

資金計画表

売買代金	58,000,000円
諸経費計	6,942,548円
リフォーム費用	0円
合計	64,942,548円
自己資金	22,942,548円
借入金	42,000,000円
（内土地充当分借入れ）	15,206,897円
借入条件	支払方法	2	元利均等	金利種別	1	変動金利
	年金利	2.675%		返済年数	15年

概算収支表

収入	稼働率収入合計	（月額･円）	641,000円
支出	借入金返済	（月額･円）	283,524円
	固定資産税	（月額･円）	42,983円
	都市計画税	（月額･円）	9,889円
	管理委託費	（月額･円）	33,653円
	共用部概算維持費	（月額･円）	6,000円
	支出合計	（月額･円）	376,048円
収益	概算収入1	（月額･円）	264,952円
	概算収入2	（年額･円）	3,179,418円

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